주택임대차계약시 유의사항
1) 임대차 계약시 CHECK POINT
임대권한이 있는자(소유권자 및 대리인)와 계약을 하되, 등기부상 본인명의인지 여부를 주민등록증으로 확인하고 대리인의 나올 경우 위임장과 인감증명서를 지참했는지를 확인한다.
대부분 본인의 부인이 나오는 경우가 많은데 이 경우에는 최소한 등기필증(등기권리증)은 확인하여야 한다.또 요즘은 거의 핸드폰을 가지고 다니므로 본인에게 대리인으로 나온자에게 대리권을 교부한사실을 확인하고 계약금과 잔금을 본인의 통장으로 입금하면 안전한 임대차계약이 된다.
① 임차주택의 사용부분을 계약서상에 정확히 표시.
② 계약금 및 잔금의 금액 및 지급일정과 임대차기간 명시
③ 임대료 지급방법
④ 전임차인의 퇴거일과 입주일 확인
⑤ 전임차인의 관리비 등 제세공과금 처리
⑥ 시설상태 및 수리여부 확인
⑦ 구조변경 및 원상회복 문제
⑧ 위약 및 계약해제 사항
⑨ 특약사항란은 구체적으로 기입
⑩ 중개수수료 지불문제 ┑중개업자에게
⑪ 중개대상물 확인․설명서 작성 및 교부 ┙의뢰하는 경우
2) 권리관계 확인
전세계약 전에 등기부등본을 떼 보는 것은 필수적이다. 하지만 여러 기재내용 가운데 무엇을 중점적으로 보아야 하는가? 먼저 인터넷등기소나 등기소에서 등기부등본을 발급받으면 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계를 철저히 확인해 이같은 내용이 있으면 계약하지않는 것이 좋다. 이런 주택의 경우 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있기 때문이다.
만약 근저당권이 설정된 경우 주택 가격에서 선순위 근저당금액을 뺀 금액이 전세금보다 많다면 큰 문제가 되지 않는다. 하지만 주택 값이 폭락할 경우나, 경매 낙찰가액이 주택 값보다 턱없이 적을 경우엔 선순위 근저당권 금액을 제하고 전세보증금을 보전 받는 일이 쉽지 않기 때문에 100% 안 심할 수는 없다. 또 집 주인이 자주 담보권을 설정한 경우도 훗날 세입자의 안전에 위협이 될 수 있으므로 피하는 것이 좋다. 따라서 웬만해서는 선순위근저당이 설정된 집에 전세를 들지 않는 것이 좋다.그러나 대부분의 주택이 대출을 안고 있는 경우가 많아 아파트에 입주시는 중개업소에 문의하여 시세의 20-30%의 선순위저당이 있는 경우 일단 중개업소등에 보증금의 반환가능성을 물어보고 계약하여도 무관하다.
가등기, 가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다. 소유권이전청구권가등기는 매매계약에서 설명한 대로, 소유권이 불분명한 상태이며 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있고, 기존 소유주와 맺은 전세계약자는 전세금을 보호받을 수 없다. 가처분은 한 주택을 놓고 두 사람이 소유권 분쟁을 벌 이고 있을 때 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보전한 상태를 말한다. 이런 상태에서 가처분 등기를 한 사람이 승소할 경우 세입자는 불법 점유자가 돼 강제 퇴거당하는 것은 물론 전세금도 돌려 받지 못할 수도 있어 주의를 요한다.
3) 확정일자 받기
확정일자란 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자인(印)을 말한다. 그 기입된 일자 현재 해당 문서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것이다. 전세계약서에 받는 확정일자는 청구자의 성명과 문서명을 확정일자부에 기입하고 확정일자부의 번호를 계약서에 쓴 후, 확정일자인을 찍고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재하는 순서이다. 임대인의 동의없이 임차인 혼자 청구할 수 있으며 전세계약서를 공증받았을 경우는 이미 확정일자를 갖춘 것으로 간주돼 별도로 청구할 필요가 없다. 또 반드시 임차인이 해야 하는 것이 아니며 계약서를 소지한 사람이면 누구나 대신 받을 수 있다. 확정일자인을 동사무소․등기소․공증사무소에서 받을 수 있고 수수료는 1,000원 내외이다.
4) 대리인과 계약시에는 위임장 요구
대리란 법률행위에 있어 타인, 즉 대리인의 의사표시행위(=대리행위)에 의해 본인이 직접적으로 법률효과(=대리효과)를 취득게 되는 제도를 말한다. 대리는 발생원인에따라 임의대리와 법정대리로 구분하는데 임의대리는 본인의 의사에 기해 대리인이 되는 것이며, 법정대리는 법률의 규정에 의하여 대리인이 되는 것이다. 미성년자의 친권자,금치산자의 후견인 등이 있다.
☞ 위임장 작성방법
① 표제 및 대리인의 주소 ․성명
: 위임장이라고 확실히 기재하고 대리인의 주소와 성명을 기재하여 대리권 수여의 의사표시를 명백 히 하여야 한다.
② 위임사항
: 후일에 위임사항의 범위에 관한 분쟁을 방지하기 위함이다. 부동산 위임시 토지의 소재, 지번, 지 목, 지적사항 기재 (건물등기부상 기재를 그대로 명기)
③ 복대리인 선임의 경우
: 복대리인이란 대리인이 자신의 판단으로 타인을 다시 대리인으로 위임하는 것으로 복대리인의 행 위 시 본인에게 법률효과가 미치게 된다.임의대리의 경우 본인의 승락이나 부등이한 사유가 있다면 복대리인의 선임이 가능하나 본인으로서는 대리인을 신용하는 것이므로 복대리를 금하거나 제한하고자 할 경우 복대리인의 선임을 금한다라는 문구를 명기하다.
④ 연월일
: 위임장 악용방지를 위해 반드시 필요하다.
⑤ 본인의 주소․서명․날인
: 상대방이 대리권의 유무를 판단하기 위해 필요하며 대리인의 것은 필요하지 않다.
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