계약체결 및 계약서 작성요령
계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후 대법원 인터넷등기소에서 또는 관할 등기소에 가서 토지, 건물 등기부등본 각 1통과 (매매의 경우), 구청에 가서 건축물관리대장과 토지대장, 토지이용계획확인원 각 1통을 발급받아 권리관계(공법상의 제한및 압류, 가압류, 근저당, 가등기,가처분 등) 및 사실관계(무허가 건물 여부, ,,물리적 하자여부 등)를 확인하여 이상 유무를 파악한다.
1) 계약시 확인할 CHECK POINT
① 중개대상물건확인․설명서, 등기부등본, 계약상대방의 본인여부 확인
② 본인이 나온 경우 - 본인의 주민등록증으로 대조확인
③ 대리인이 나온 경우 - 대리인의 주민등록증, 위임장, 인감증명서
④ 미성년자는 법정대리인(부모, 후견인등)의 동의서 확인
2) 반드시 확인되어야 할 계약서 내용
① 계약당사자의 인적 사항
② 매매금액
③ 매매금액 지급방법
④ 매매부동산의 인도방법
⑤ 계약위반시 배상문제
⑥ 계약 년․월 ․일 등
3) 실전! 계약서 작성
① 계약서의 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두줄을 그어 말소하고 난외에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 한다.
② 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각장의 접속부분에 당사자 쌍방이 간인을 찍는다.
③ 부동산의 표시란에는 상세히 기재하여야 한다. 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 작성하게 된다. 따라서 등기필증(=등기권리증)에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 한다. 부동산의 표시란이 협소하여 다 적을 수 없는 경우에는 [뒷면참조], [별지참조]등으로 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에 기재한다.
④ 금액은 아라비아숫자를 적지 말고 한글이나 한문(壹, 貳, 參)등으로 적되 여백을 두지 말고 "金 字"옆에 붙여서 적는다.
⑤ 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 "해당없다"는 표시를 하여야 한다.
⑥ 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성립된다.
⑦ 당사자의 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하게 되면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 이점이 있다.
⑧ 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증명력을 가지게 되어 분쟁의 위험이 없고, 채무불이행시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있다.
⑨ 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한다는 내용의 신의칙 조항을 기재한다.
⑩ 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인하여 서명날인하고 본 계약서를 매도자, 매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖는다.
⑪ 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 하여야 한다.
4) 잔금지급시 CHECK POINT
① 중도금 및 잔금 지급시에도 등기부등본을 한번 더 확인한다.
② 근저당권 인수시 해당금액의 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인 한다.
③ 각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인한다. 특히, 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항을 확실하게 체크한다.
④ 중개대상물건 확인․설명서를 교부받고 중개수수료를 지불한다.
※준비사항
◎ 매도인 : 등기필증(=등기권리증)1통 , 부동산매도용 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통, (등기부등본과 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본 1통) 인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 부동산 인도를 위한 열쇠, 기타 서류
◎ 매수인 : 주민등록등본 1통, 도장, 잔금
◎ 중개업자 : 등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원, 중개 대상물건확인․ 설명서, 검인계약서 등.
5) 계약조항 검토 후 특약사항란에 명시할 사항
① 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
② 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
③ 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
④ 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용
⑤ 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용
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