부동산 매매계약시 유의사항
1) 소유주 확인
중개업자를 통해 계약시엔 중개업자가 작성한 중개대상물확인․설명서와 계약 직전에 교부 받은 등기부등본을 확인한 뒤, 실소유주(등기명의인)와 계약해야 한다는 것은 상식이다. 만약 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요하다.
위임장 없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 무권대리계약이며 그 효력은 원칙적으로 무효다. 대리계약자가 부부간이든 부자간이든 법적으로 대리권은 없다.특히 남편명의의 부동산을 부인이 매매하는 경우는 신중을 요한다.최근 인감보호신청제도를 본인만이 인감을 신청할수 있도록 하거나 일정한 타인에게만 위임하는 제도가 있다.
계약서를 작성하는 과정에서 계약 상대방이 본인인가를 확인하는 절차는 보통 중개업자가 한다. 이때 만약 실소유주의 배우자 또는 그 외의 대리인이 계약하러 나왔다면 이 경우에는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 등을 확인하여야 한다.
위임장을 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해봐야 한다. 뿐만 아니라 계약 명의인에게 연락하여 계약의사를 확인하고 만약 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한 사람에게 일임한다는 위임장을 확인하는 것은 필수적이다.공동상속재산은 대표적인 공유관계의 하나인데 공유지분의 처분은 자유이나 공유물의 처분은 전원의 동의를 요하므로 일인이 처분할시는 다른 공유자는 그에게 대리권을 수여하여야 한다.
2) 계약금
일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 이는 희망사항일 뿐 현실은 그렇지 않다.계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한 자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결 즉시 계약은 유효하게 된다. 계약을 해제하는 경우엔 3가지가 있다.
첫째, "이러이러한 경우엔 계약을 해제할 수 있다"라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능하다.
둘째, 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다.
마지막으로 법정해제가 있는데, 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)에 따른 해제이다. 이 경우 상당한 기간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다.
그 외에 중도금이 지불된 경우엔 일방에 의한 해약이 불가능하다. 또 실제 거래에서 약정금, 보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약시 이 금액은 해약금으로 추정된다.
3) 부동산 중개 사고
여러가지 주의에도 불구하고 중개사고는 종종 발생한다. 실제로 일어나는 중개사고를 사례별로 나눠보면, 등기부등본과 각종 권리관계를 확인하지 않고서 각종 제한물건의 설정 또는 물건에 대한 하자를 발견하여 계약금을 포기하거나 임차보증금을 제대로 보호받지 못하는 경우가 가장 많다. 그 외에 중개업자의 계약금 및 임차보증금의 횡령, 중개의뢰인의 관련서류 위조에 의한 사기 등이 많다.
따라서 중개업소를 통해 거래하는 경우에도 본인이 모든 것을 직접확인하고 알아보아야 한다. 중개업자들이 거래 성사에 집착하면서 매도인측 말만 듣는다거나 내용을 다소 과장하여 전달하는 경우도 종종 있기 때문이다.
또 중개업자나 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서도 안된다. 복사나 위조 등으로 원본과 다른 복사본일 수 있기 때문이다. 반드시 원본과 같다는 관계공무원의 인증 여부를 확인해야 하며, 가장 최선의 방법은 본인이 직접 등기부등본을 열람(인터넸 무인등본발급기 등기소에 신청)하여 확인하는 것이다. 만약 거래당사자가 이같은 사실들을 확인하지 않고 중개업자의 설명만 믿고 거래에 임하였다가 중개사고가 발생하면 소비자의 과실도 인정된다.
중개사고가 발생했을 때 가장 간편하고 빠른 방법은 중개업자와중개의뢰인이 과 직접 합의를 보는 것이다. 소비자가 현실적으로 받아낼 수 있는 최대 금액은 법인인 중개업자의 경우 2억원, 개인 중개업자인 경우 1억원이다. 그러나 중개업자가 무등록업자이거나 공탁이나 보증보험, 공제조합에 가입해 있지 않으면 이런 절차도 아무 소용이 없다. 따라서 소비자는 거래를 하기 전에 중개업소에서 비치하고 있는 업무보증서(공제조합이나 보증보험에 가입해 있다는 증서)를 받아 두어야한다,
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